نموذج إحصائي مقترح لتقدير القيمة الحقيقية لأسعار العقارات دراسة تطبيقية في مدينة دمشق.

Abstract

تعد عملية تقدير أسعار العقارات من المسائل المعقدة في الدراسات الاقتصادية والإحصائية، نظراً لتعدد العوامل المؤثرة في القيمة السوقية للعقار، وصعوبة جمعها وتحليلها ضمن نموذج دقيق. وقد هدفت هذه الدراسة إلى بناء نموذج إحصائي لتقدير أسعار العقارات السكنية باستخدام أسلوب انحدار لاسو (LASSO Regression)، مع إجراء مقارنة منهجية بينه وبين نموذج الانحدار الخطي المتعدد (OLS)، لتقييم أداء كل منهما. واعتمدت الدراسة في مرحلتها الأولى على بيانات مدينة Ames الأمريكية، التي تعد مرجعاً في أبحاث تحليل أسعار العقارات، لاحتوائها على عدد كبير من المتغيرات المدروسة والموثقة أكاديمياً. وقد أتاح ذلك اختبار قدرة انحدار لاسو على اختيار المتغيرات الأكثر تأثيراً في ا السعر ضمن بيئة مدروسة ، وأظهرت نتائجها دقة هذا الأسلوب في تقليص عدد المتغيرات المدخلة إلى النموذج مع الحفاظ على جودة التنبؤ . وفي المرحلة الثانية، طبّق النموذج على بيانات ميدانية من سوق العقارات في مدينة دمشق خلال عام 2024، وهي بيانات جُمعت من مصادر ميدانية غير رسمية، في ظل ندرة البيانات العقارية العامة في سوريا. وبعد إجراء المعالجات اللازمة، بلغ عدد المشاهدات المستخدمة في التحليل 250 مشاهدة، شملت متغيرات كمية ونوعية تتعلق بمواصفات العقار وموقعه وتجهيزه وقد أظهرت النتائج التطبيقية تفوق انحدار لاسو في تحقيق توازن أفضل بين دقة النموذج وبساطته مقارنة بنموذج الانحدار الخطي المتعدد، إذ احتفظ بعدد محدود من المتغيرات المؤثرة (سبعة فقط). كما بين التحليل أن المتغيرات الأكثر تأثيراً في تحديد السعر ضمن مدينة دمشق تمثلت في : المساحة جودة الإكساء ، وجود الأثاث، وجود الشرفة، عدد الغرف، وجود المصعد، والارتفاع الطابقي. تبرز هذه النتائج أهمية استخدام النماذج الإحصائية مثل انحدار لاسو، في حالات تعدد المتغيرات وندرة البيانات، نظراً لقدرتها على تقديم نموذج بسيط، وهو ما يعزز استخدامها كأداة مساندة في التقييم العقاري. الكلمات المفتاحية: أسعار العقارات، انحدار لاسو، الانحدار الخطي المتعدد التقييم العقاري، اختيار المتغيرات، خورازمية الهبوط الإحداثي، معامل العتبة الناعمة.